Critical & Resilient Real Estate – Was kostet Funktionsfähigkeit?

Neue Anforderungen an Wirtschaftlichkeit, Portfoliosteuerung und Beschaffung

Immobilien werden traditionell nach Lage, Nutzung, Bauqualität und Wirtschaftlichkeit beurteilt. Bei Krankenhäusern, Rechenzentren sowie Einrichtungen der Energie-, Wasser-, Verkehrs- oder sonstigen Versorgungsinfrastruktur reicht diese Betrachtung zunehmend nicht mehr aus.

Bei ihnen stellt sich eine zusätzliche Frage:

• Was passiert, wenn das Gebäude oder seine technische Infrastruktur nicht mehr funktioniert?

Mit zunehmenden Anforderungen an Versorgungssicherheit und betriebliche Kontinuität gewinnen Verfügbarkeit, Wiederanlauffähigkeit, Redundanz und die wirtschaftlichen Folgen eines Ausfalls an Bedeutung.

Damit entsteht ein immobilienwirtschaftliches Handlungsfeld, das sich als Critical & Resilient Real Estate beschreiben lässt. Der Begriff bezeichnet keine gesetzlich definierte Assetklasse. Gemeint sind vielmehr Immobilien und Infrastrukturen, bei denen die Fähigkeit zur Aufrechterhaltung oder schnellen Wiederherstellung wesentlicher Funktionen zu einem eigenständigen wirtschaftlichen Faktor wird.

Kritische Infrastruktur und resilienzrelevante Immobilien – nicht dasselbe

Einen aktuellen regulatorischen Anknüpfungspunkt bildet das im März 2026 in Kraft getretene KRITIS-Dachgesetz zur Stärkung der physischen Resilienz kritischer Anlagen. Die konkreten Betreiberpflichten greifen dabei gestuft; insbesondere knüpfen Risikoanalyse und Resilienzmaßnahmen an die Registrierung der jeweiligen kritischen Anlage an. Es stärkt die Anforderungen an die physische Resilienz kritischer Anlagen und verpflichtet erfasste Betreiber unter anderem dazu, Risiken zu analysieren und angemessene Maßnahmen zum Schutz und zur Aufrechterhaltung kritischer Dienstleistungen zu treffen.

Der gesetzliche KRITIS-Begriff und die immobilienwirtschaftliche Bedeutung einer Immobilie sind jedoch nicht deckungsgleich.

Krankenhäuser, Rechenzentren, Einrichtungen der Energie- und Wasserversorgung oder Logistikstandorte können für die Funktionsfähigkeit von Wirtschaft und Gesellschaft von erheblicher Bedeutung sein. Daraus folgt nicht automatisch, dass jede dieser Immobilien auch eine „kritische Anlage“ im rechtlichen Sinne ist. Das zeigt sich beispielhaft bei Krankenhäusern: Nach der derzeit übergangsweise fortgeltenden BSI-KritisV liegt der Schwellenwert bei 30.000 vollstationären Fällen pro Jahr. Ein regionales Krankenhaus mit beispielsweise 18.000 vollstationären Fällen kann für die medizinische Versorgung seines Einzugsgebiets dennoch von erheblicher Bedeutung sein, ohne allein aufgrund seiner Fallzahl als kritische Anlage erfasst zu werden (Vgl. BSI-KritisV, Anhang 5 Teil 3 Nr. 1.1: Anlagenkategorie Krankenhaus, Bemessungskriterium „Vollstationäre Fallzahl/Jahr“, Schwellenwert 30.000).

Für die Immobilienwirtschaft ist der Blick deshalb weiter zu fassen. Entscheidend ist nicht allein der formale KRITIS-Status, sondern welche Funktion eine Immobilie erfüllt, von welchen Infrastrukturen sie abhängt und welche Folgen ihr Ausfall hätte.

Der in diesem Beitrag verwendete Begriff „Resilient Real Estate“ ist daher bewusst weiter gefasst als der gesetzliche KRITIS-Begriff. Er bezeichnet Immobilien und Infrastrukturen, bei denen Funktionsfähigkeit, Ausfallrisiken und Wiederherstellungsfähigkeit eine besondere wirtschaftliche Bedeutung besitzen.

Die immobilienwirtschaftliche Frage beginnt dort, wo die regulatorische Einordnung endet

Bei resilienzrelevanten Immobilien geht es um mehr als den Schutz eines Gebäudes.

Entscheidend ist, welche Funktionen auch unter gestörten Rahmenbedingungen aufrechterhalten werden müssen und wie schnell ein regulärer Betrieb wiederhergestellt werden kann.

Relevant können beispielsweise alternative Energie- und Versorgungswege, technische Redundanzen, Notstromversorgung, Wasserbevorratung, Kommunikationsfähigkeit, Ersatzteilversorgung oder besondere Anforderungen an die technische Gebäudeausrüstung sein.

Das KRITIS-Dachgesetz verlangt für die von ihm erfassten Anlagen dabei keine maximale Absicherung um jeden Preis. Maßnahmen müssen verhältnismäßig sein. Aufwand und Risiko eines Ausfalls sind unter Berücksichtigung wirtschaftlicher Aspekte gegeneinander abzuwägen.

Genau an diesem Punkt beginnt die immobilienwirtschaftlich interessante Fragestellung:

• Welches Maß an Funktionsfähigkeit ist erforderlich – und was darf diese Funktionsfähigkeit kosten?

Funktionsfähigkeit ist keine klassische Rendite

Bei einer klassischen gewerblichen Immobilie können Investitionen regelmäßig anhand von Ertrag, Wertentwicklung und Rentabilität beurteilt werden.

Bei einer versorgungs- oder funktionsrelevanten Immobilie stößt diese Betrachtung an Grenzen.

Ein Krankenhaus erzielt nicht automatisch höhere Erlöse, weil seine Energieversorgung redundant ausgelegt ist. Ein Wasserwerk erwirtschaftet nicht zwangsläufig einen zusätzlichen Ertrag, weil Notfallkapazitäten geschaffen werden. Und auch bei einem Rechenzentrum führt die mehrfache Absicherung technischer Systeme zunächst zu zusätzlichen Investitions- und Betriebskosten.

Funktionsfähigkeit erzeugt deshalb nicht zwangsläufig zusätzliche Rendite.

Ihr wirtschaftlicher Wert liegt vielmehr darin, Betriebsunterbrechungen zu vermeiden, Wiederanlaufzeiten zu verkürzen, Folgeschäden zu begrenzen und die Erbringung einer wesentlichen Leistung sicherzustellen.

Resilienz ist damit zunächst ein Kosten- und Risikothema.

Die entscheidende Frage lautet nicht:

Welche Rendite erzielt die Investition in Resilienz?

Sondern:

Welche Kosten verursacht ein bestimmtes Funktionsniveau – und welche Risiken und Ausfallfolgen werden dadurch reduziert?

Von CAPEX zu den Total Cost of Resilience

Damit verändert sich die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Eine ausschließlich auf die anfänglichen Investitionskosten ausgerichtete Entscheidung greift zu kurz. Ebenso wenig genügt es, nur die technisch größtmögliche Resilienz anzustreben.

Zu betrachten sind vielmehr mehrere Kostendimensionen:

• die Investitionen zur Herstellung des gewünschten Resilienzniveaus,
• die laufenden Kosten für Betrieb, Wartung, Prüfung und Vorhaltung,
• gegebenenfalls zusätzliche Personal- und Organisationskosten,
• Wiederherstellungs- und Wiederanlaufkosten sowie
• die wirtschaftlichen und funktionalen Folgen eines Ausfalls.

Diese Gesamtbetrachtung lässt sich als Total Cost of Resilience beschreiben.

Sie stellt nicht allein die Frage, was die Herstellung von Resilienz kostet. Sie betrachtet, was ein bestimmtes Funktionsniveau über seinen Lebenszyklus kostet und welchem verbleibenden Ausfallrisiko dieser Aufwand gegenübersteht.

Damit können unterschiedliche Resilienzniveaus wirtschaftlich miteinander verglichen werden.

Eine technisch maximale Lösung kann zwar das geringste Ausfallrisiko aufweisen, aufgrund dauerhaft hoher Betriebs- und Vorhaltekosten aber wirtschaftlich unverhältnismäßig sein. Umgekehrt kann eine ausschließlich auf minimale Investitionskosten optimierte Lösung erhebliche Ausfall-, Wiederherstellungs- und Folgerisiken erzeugen.

Die wirtschaftlich angemessene Lösung liegt daher regelmäßig zwischen maximaler Absicherung und minimalen Kosten.

• Resilienz wird damit weniger zu einer neuen Renditekennzahl als zu einer zusätzlichen Dimension der Wirtschaftlichkeit.

Vom Einzelobjekt zur Portfoliosteuerung

Diese Betrachtung gewinnt zusätzlich an Bedeutung, wenn nicht nur eine einzelne Immobilie, sondern ein größeres Portfolio zu steuern ist.

Nicht jeder Standort benötigt dasselbe Resilienzniveau. Entscheidend ist, welche Funktion eine Immobilie innerhalb des Gesamtsystems erfüllt, welche Abhängigkeiten bestehen und welche Auswirkungen ihr Ausfall hätte.

Ein Immobilienportfolio kann deshalb beispielsweise nach folgenden Kriterien analysiert werden:

• funktionale Bedeutung des Standorts,
• externe Versorgungsabhängigkeiten,
• technische Single Points of Failure,
• vorhandene Redundanzen,
• mögliche Ausfalldauer,
• Wiederherstellungszeit,
• baulicher und technischer Zustand,
• erforderliche Investitionen sowie
• laufende Kosten des angestrebten Resilienzniveaus.

Daraus lässt sich eine Priorisierung von Investitionen ableiten.

Die entscheidende Portfoliofrage lautet dann nicht:

Wie machen wir jede Immobilie maximal resilient?

Sondern:

Bei welchen Immobilien erzeugen zusätzliche Investitionen den größten Beitrag zur Funktions- und Versorgungssicherheit?

Gerade bei begrenzten Investitionsbudgets wird Resilienz damit zu einer Frage der CAPEX- und OPEX-Allokation.

Resilience Due Diligence als zusätzliche Prüfungsperspektive

Die gleiche Fragestellung kann bei Immobilien- und Unternehmenstransaktionen relevant werden.

Eine klassische Technical Due Diligence untersucht insbesondere Gebäudezustand, technische Anlagen und erforderliche Investitionen. Eine Financial Due Diligence betrachtet die wirtschaftlichen Grundlagen einer Transaktion.

Bei funktionskritischen Assets kann eine zusätzliche Resilience Due Diligence sinnvoll sein.

Sie fragt nicht nur, ob eine Immobilie technisch funktioniert, sondern wie belastbar ihre Funktionsfähigkeit ist.

Zu untersuchen wären insbesondere:

• Welche Funktionen sind für den Betrieb wesentlich?
• Von welchen externen Infrastrukturen hängt der Standort ab?
• Wo bestehen technische oder organisatorische Schwachstellen?
• Welche Redundanzen sind vorhanden?
• Welche Ausfall- und Wiederherstellungszeiten bestehen?
• Welche zusätzlichen Investitionen wären erforderlich?
• Welche laufenden Kosten verursacht das angestrebte Resilienzniveau?
• Welche wirtschaftlichen Folgen hätte ein längerer Ausfall?

„Resilience Due Diligence“ ist dabei kein gesetzlich definiertes Prüfungsformat. Der Begriff beschreibt eine wirtschaftlich-technische Prüfungsperspektive, aus der sich Auswirkungen auf Investitionsplanung, Finanzierung, Bewertung, Versicherbarkeit und Transaktionsentscheidungen ergeben können.

Damit kann Resilienz auch zu einem Faktor der Immobilienbewertung werden: Nicht zwingend über einen unmittelbar höheren Ertrag, wohl aber über Investitionsbedarf, laufende Kosten und das Risikoprofil eines Assets.

Resilienz als neue Anforderung an öffentliche Vergaben

Bei öffentlichen Immobilien führt die wirtschaftliche Betrachtung unmittelbar zur Frage der Beschaffung. Sobald bestimmt ist, welches Funktionsniveau erforderlich und wirtschaftlich angemessen ist, muss dieses Ziel in vergabefähige Anforderungen übersetzt werden.

Damit beginnt die vergaberechtliche Fragestellung bereits vor der eigentlichen Ausschreibung. Der öffentliche Auftraggeber muss bestimmen, welche Funktionen auch unter außergewöhnlichen Bedingungen verfügbar bleiben sollen, welche Ausfallzeiten akzeptabel sind und welches Maß an Redundanz oder Wiederherstellungsfähigkeit tatsächlich erforderlich ist.

Gerade bei komplexen technischen Anforderungen kann es sinnvoll sein, nicht jede Lösung im Einzelnen vorzugeben, sondern stärker mit funktionalen Leistungsanforderungen zu arbeiten. Beschrieben wird dann beispielsweise, welches Verfügbarkeits-, Überbrückungs- oder Wiederanlaufniveau erreicht werden soll. Die konkrete technische Lösung kann – soweit dies für den jeweiligen Beschaffungsgegenstand geeignet ist – dem Wettbewerb überlassen bleiben.

Hier liegt zugleich eine wesentliche Herausforderung: Resilienzanforderungen dürfen weder zu abstrakt noch überdimensioniert formuliert werden. Sie müssen hinreichend bestimmt, überprüfbar und mit dem konkreten Beschaffungsgegenstand verbunden sein. Gleichzeitig müssen Wettbewerb, Gleichbehandlung und Verhältnismäßigkeit gewahrt bleiben.

Wirtschaftlichkeit bedeutet im Vergabeverfahren nicht zwingend den niedrigsten Preis

Besondere Bedeutung gewinnt deshalb die Verbindung zwischen der vorgelagerten Wirtschaftlichkeitsanalyse und der späteren Angebotswertung.

Eine ausschließlich auf den niedrigsten Herstellungspreis ausgerichtete Beschaffung kann bei resilienzrelevanten Immobilien zu kurz greifen. Eine Lösung mit niedrigeren Errichtungskosten kann beispielsweise höhere laufende Kosten verursachen, geringere Verfügbarkeit bieten oder höhere Wiederherstellungsrisiken aufweisen.

Das Vergaberecht stellt beim Zuschlag auf das wirtschaftlichste Angebot und das beste Preis-Leistungs-Verhältnis ab. Neben Preis oder Kosten können daher – bei entsprechender auftragsbezogener, transparenter und überprüfbarer Ausgestaltung – auch qualitative Aspekte berücksichtigt werden.

Für resilienzrelevante Immobilien können beispielsweise technische Zweckmäßigkeit, Verfügbarkeit, Wartbarkeit, Wiederanlaufkonzepte oder andere für die dauerhafte Funktionsfähigkeit relevante Eigenschaften eine Rolle spielen.

Damit entsteht eine unmittelbare Verbindung zu den Total Cost of Resilience:

Die vorgelagerte Wirtschaftlichkeitsanalyse bestimmt, welches Funktionsniveau benötigt wird und welche Investitions- und laufenden Kosten hierfür angemessen erscheinen. Die Vergabestrategie muss dieses Ergebnis anschließend so in Leistungs- und Bewertungskriterien übersetzen, dass der Markt unterschiedliche Lösungen anbieten und der Auftraggeber diese nachvollziehbar vergleichen kann.

Resiliente Beschaffung bedeutet deshalb nicht, möglichst hohe Sicherheitsanforderungen auszuschreiben. Sie bedeutet, das wirtschaftlich angemessene Funktionsniveau zu bestimmen und dieses in klare, überprüfbare und wettbewerbsoffene Anforderungen zu übersetzen.

Standardisierung kann Resilienz und Geschwindigkeit verbinden

Höhere Resilienzanforderungen müssen dabei nicht zwangsläufig zu langsameren Planungs- und Beschaffungsprozessen sowie Vergabeverfahren führen.

Wiederkehrende Anforderungen beispielsweise an Notstromversorgung, Versorgungsautonomie, Wiederanlaufzeiten oder technische Redundanzen können für vergleichbare Gebäudetypen standardisiert und weiterentwickelt werden.

Gerade bei größeren Immobilienportfolios können auf diese Weise wiederverwendbare Funktions- und Anforderungsprofile entstehen.

Standardisierung ermöglicht damit nicht nur eine schnellere Planung und Beschaffung. Sie erleichtert auch die wirtschaftliche Vergleichbarkeit unterschiedlicher Standorte und Investitionen.

Beschleunigung entsteht dann nicht durch geringere Anforderungen, sondern durch frühere Entscheidungen, wiederverwendbare Standards und eine klare wirtschaftliche Bewertung.

Fazit: Resilienz ist eine neue Dimension der Wirtschaftlichkeit

Die Anforderungen an versorgungs- und funktionsrelevante Immobilien verändern sich.

Neben Lage, Qualität, Kosten, Energieeffizienz und Nachhaltigkeit tritt bei bestimmten Nutzungen eine weitere Dimension:

Funktionsfähigkeit unter außergewöhnlichen Bedingungen.

Dabei bleibt die rechtliche Abgrenzung wesentlich. Nicht jede resilienzrelevante Immobilie ist eine kritische Anlage im Sinne des KRITIS-Dachgesetzes. Gleichzeitig kann die wirtschaftliche Bedeutung ihrer Funktionsfähigkeit weit über dessen unmittelbaren Anwendungsbereich hinausreichen.

Für Eigentümer, Betreiber, Investoren und öffentliche Auftraggeber entsteht daraus eine neue Managementaufgabe.

Es gilt zunächst zu bestimmen, welche Funktion tatsächlich gesichert werden muss. Anschließend ist zu beurteilen, welche Investitions- und laufenden Kosten dafür erforderlich und wirtschaftlich angemessen sind. In größeren Portfolios stellt sich zusätzlich die Frage, wo Investitionen priorisiert werden müssen. Und bei öffentlichen Vorhaben müssen die daraus entwickelten Funktionsanforderungen schließlich in geeignete Beschaffungsprozesse übersetzt werden.

Damit sollte Wirtschaftlichkeit nicht mit klassischer Rentabilität verwechselt werden.

Funktionsfähigkeit erzeugt nicht zwingend zusätzliche Rendite. Sie besitzt dennoch einen wirtschaftlichen Wert, weil sie Ausfälle vermeidet, Schäden begrenzt und die Erbringung einer wesentlichen Leistung sichert.

Die zentrale Frage lautet deshalb nicht, ob sich jeder zusätzliche Euro für Resilienz unmittelbar „rentiert“.

Sie lautet:

Was kostet das erforderliche Funktionsniveau über seinen Lebenszyklus – und welches wirtschaftliche und funktionale Risiko verbleibt, wenn darauf verzichtet wird?

Genau darin liegt die ökonomische Herausforderung resilienter Immobilien.

Wie aurantia unterstützen kann

Resilienz beginnt nicht mit der einzelnen technischen Maßnahme. Sie beginnt mit der Frage, welche Funktionen gesichert werden müssen, welche Risiken wirtschaftlich vertretbar sind und wie sich daraus ein tragfähiges Investitions- und Umsetzungskonzept entwickeln lässt.

aurantia advisory unterstützt Eigentümer, Betreiber, Investoren und öffentliche Auftraggeber bei der Analyse funktionskritischer Immobilien und Portfolios, der Bewertung von Investitions- und laufenden Kosten, der Priorisierung von Investitionsbedarfen sowie der Entwicklung wirtschaftlich tragfähiger Umsetzungsstrategien.

Bei öffentlichen Vorhaben kann gemeinsam mit aurantia legal die wirtschaftliche Analyse in geeignete Beschaffungs- und Vergabestrategien sowie rechtlich tragfähige Anforderungen für die Umsetzung überführt werden.

So wird aus der abstrakten Forderung nach mehr Resilienz eine konkrete Entscheidungsgrundlage:

Welche Funktionsfähigkeit wird benötigt, was kostet sie über den Lebenszyklus – und wie lässt sie sich wirtschaftlich und rechtssicher umsetzen?

Rechtliche Hinweise und Quellen

KRITIS-Dachgesetz vom 11. März 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 66), insbesondere §§ 5 und 13.

BSI-KritisV, Anhang 5 Teil 3 Nr. 1.1 – Krankenhaus, Bemessungskriterium „Vollstationäre Fallzahl/Jahr“, Schwellenwert 30.000.

Vergaberechtlicher Rahmen insbesondere nach GWB und den jeweils einschlägigen Vergabeverordnungen.

Die Begriffe „Critical & Resilient Real Estate“, „Total Cost of Resilience“ und „Resilience Due Diligence“ werden in diesem Beitrag als analytische bzw. immobilienwirtschaftliche Begriffe verwendet und bezeichnen keine gesetzlich definierten Asset- oder Prüfungskategorien.

Stand: 28. September 2026